Gutachten zur Kaufpreisaufteilung: Steuerliche Vorteile durch separate Bewertung von Boden- und Gebäudewert.

Sie haben eine Immobilie in Bamberg gekauft und möchten von maximalen steuerlichen Vorteilen profitieren? Als zertifizierte Immobiliengutachterin (IQ-ZERT, DEKRA D1–D3) unterstütze ich Sie mit einem professionellen Gutachten bei der Kaufpreisaufteilung – also der Aufteilung des Kaufpreises auf Bodenwert und Gebäudewert. Dadurch stellen Sie sicher, dass Ihr Gebäudewertanteil so hoch wie möglich ausfällt und Sie die steuerliche Abschreibung (AfA) Ihrer Immobilie optimal ausnutzen können.

In meinem Sachverständigenbüro nahe Bamberg verfüge ich über fundierte Marktkenntnis der Region. Mit einer gutachterlichen Kaufpreisaufteilung machen Sie dem Finanzamt gegenüber plausibel, welcher Anteil des Kaufpreises auf den Gebäudewert entfällt – und legen so den Grundstein für höhere Abschreibungen und spürbare Steuerersparnisse.

Warum ist eine Kaufpreisaufteilung wichtig?

Beim Kauf einer Immobilie zahlen Sie einen Gesamtkaufpreis, der sowohl den Wert des Grundstücks (Grund und Boden) als auch den Wert des Gebäudes umfasst. Für die steuerliche Abschreibung bei vermieteten Immobilien ist jedoch nur der Gebäudewert relevant – der Bodenwert kann nicht abgeschrieben werden. Deshalb ist es entscheidend, den Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil aufzuteilen.

Wird keine detaillierte Kaufpreisaufteilung vorgenommen, ermittelt das Finanzamt die Anteile nach standardisierten Verfahren (z.B. mithilfe der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums). Diese pauschalen Berechnungen berücksichtigen lokale Besonderheiten oft unzureichend und führen häufig zu einem zu hohen Bodenwertanteil. Die Folge: Der ansetzbare Gebäudewert fällt geringer aus, was Ihre jährliche Abschreibung und damit Ihren Steuervorteil schmälert.

Eine professionelle Kaufpreisaufteilung ist also wichtig, um kein Geld zu verschenken. Indem Sie den tatsächlichen Gebäudewert durch ein Gutachten nachweisen, können Sie den Abschreibungsbetrag maximieren. Das Finanzamt muss eine gut begründete, sachverständige Aufteilung anerkennen – Sie sichern sich so die vorteilhafteste Grundlage für Ihre Abschreibung. Haben Sie hierzu Fragen? Antworten finden Sie in unseren FAQ oder gern auch im persönlichen Gespräch.

Gutachten für Boden- und Gebäudewert

Als erfahrene Gutachterin erstelle ich für Ihre Immobilie in Bamberg ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung, das den Bodenwert und Gebäudewert getrennt ausweist. Hierbei kommen anerkannte Wertermittlungsverfahren zum Einsatz, und ich berücksichtige alle wertbeeinflussenden Faktoren: Lage in Bamberg, Bodenrichtwerte, Baujahr und Zustand des Gebäudes, durchgeführte Modernisierungen und mehr. Das Ergebnis ist eine marktgerechte Aufteilung des Kaufpreises, die fachlich fundiert begründet wird.

Eine solche gutachterliche Stellungnahme bietet Ihnen und dem Finanzamt klare Argumente. Anders als die schematische Berechnung per Software liefert das Gutachten nachvollziehbare Belege für die angesetzte Aufteilung. Dank meiner Zertifizierungen nach DIN ISO 17024 und DEKRA sowie der lokalen Expertise werden meine Gutachten von Banken und Behörden anerkannt. Das Finanzamt kann eine seriös untermauerte Kaufpreisaufteilung kaum ablehnen.

Idealerweise beauftragen Sie das Gutachten zeitnah nach dem Kauf Ihrer Immobilie. So können die ermittelten Werte direkt in den Kaufvertrag oder nachträglich in Ihre Steuerunterlagen einfließen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch zur Verfügung, wenn der Kauf schon länger zurückliegt – eine Korrektur der Kaufpreisaufteilung ist mit einem professionellen Gutachten jederzeit möglich.

Höherer Gebäudewertanteil: Durch eine individuelle Berechnung fällt der abschreibungsfähige Gebäudewert in der Regel deutlich höher aus als bei einer rein schematischen Aufteilung.
Fundierte Grundlage: Das Gutachten enthält eine ausführliche Begründung der Wertansätze. Diese fundierte Dokumentation macht die Aufteilung für das Finanzamt nachvollziehbar und einspruchssicher.
Maximale Abschreibung: Mit einem optimierten Gebäudewertanteil erhöhen Sie Ihre jährliche AfA und sparen über die Nutzungsdauer der Immobilie beträchtliche Summen an Steuerzahlungen.

Steuerliche Abschreibung optimal nutzen

Eine höhere Abschreibungsbasis bedeutet, dass Sie jährlich mehr Kosten steuerlich geltend machen können. Bei Wohnimmobilien beträgt die reguläre Absetzung für Abnutzung (AfA) meistens 2 % des Gebäudewertes pro Jahr. Jeder zusätzliche Euro Gebäudewert, den Sie durch eine kluge Kaufpreisaufteilung ansetzen können, reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. So sparen Sie Jahr für Jahr Einkommensteuer und verbessern gleichzeitig die Rendite Ihrer Immobilieninvestition.

Kombination mit Restnutzungsdauergutachten

Für noch mehr Abschreibungsmöglichkeiten kann ein Restnutzungsdauergutachten als Ergänzung sinnvoll sein. Bei diesem Gutachten wird die voraussichtliche verbleibende Nutzungsdauer Ihres Gebäudes ermittelt. Ist die Restnutzungsdauer kürzer als der gesetzliche AfA-Zeitraum, dürfen Sie die Abschreibung auf diese kürzere Zeit verteilen – was Ihren jährlichen Abschreibungsbetrag weiter erhöht. Insbesondere für ältere Gebäude in Bamberg kann die Kombination aus Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten erhebliche zusätzliche Steuervorteile bringen.

Rechenbeispiel: Steuerersparnis

Angenommen, Sie haben für ein Mietobjekt in Bamberg 500.000 € Kaufpreis gezahlt. Ohne individuelles Gutachten setzt das Finanzamt beispielsweise 60 % des Kaufpreises (300.000 €) als Gebäudewert an. Bei einer AfA von 2 % pro Jahr entspricht das Abschreibungen von 6.000 € jährlich.

Durch ein optimiertes Kaufpreisaufteilungs-Gutachten lässt sich der Gebäudewertanteil in diesem Fall auf etwa 80 % (400.000 €) erhöhen. Ihre jährliche Abschreibung steigt damit auf 8.000 €. Sie können also pro Jahr 2.000 € mehr steuerlich geltend machen.

Steuerersparnis: Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt der höhere AfA-Betrag eine Ersparnis von ca. 840 € pro Jahr. Über 10 Jahre hinweg summiert sich dieser Vorteil auf rund 8.400 € weniger an Steuerzahlungen. Wird zusätzlich die Abschreibungsdauer mittels Restnutzungsdauergutachten verkürzt, fällt die jährliche Ersparnis sogar noch höher aus.

Jetzt Kaufpreisaufteilungs-Gutachten anfragen

Möchten Sie Ihren Kaufpreis steuerlich optimal aufteilen lassen? Kontaktieren Sie mich für eine individuelle Beratung oder ein unverbindliches Angebot. Rufen Sie mich gern an unter 0160/8006113 oder schreiben Sie eine E-Mail an [email protected]. Alternativ können Sie auch das Kontaktformular nutzen. Ich freue mich darauf, Sie als Immobilieneigentümer in Bamberg bei Ihrer Kaufpreisaufteilung zu unterstützen!

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Sachverständige Angela Krause

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